深圳楼市新政后：新房成交大增，有楼盘收缩折扣

深圳楼市政策调整官宣后，证券时报 · e 公司记者走访多个新盘发现，项目的咨询量、带看量均有所提高，虽然折扣走量仍为主旋律，但是确实有部分项目在一夜之间收缩了前期的优惠政策。

在成色不足的 " 金九 " 之后，房地产市场迎来了政策密集松绑的利好以及 " 十一 " 时间窗口。10 月 1 日，包括深圳在内的多个城市楼市新政正式落地，房企纷纷根据自身情况明确了 " 十一 " 的销售政策，目标是实现量价齐增。

根据行舟深房提供的备案 / 过户数据，9 月 30 日深圳新房、二手房成交量均环比有所提升，其中新房成交 61 套，较 9 月 29 日增长 38%，比 9 月日均表现略佳。同时，挂盘房源的挂牌均价也有微幅上调。

网红盘人气较佳

近日，北上广深楼市一同迎来大幅调整。

深圳在限购和首付比例方面，深户家庭可以在非核心区增购 1 套住房，核心区要求的非本地户籍社保年限由 3 年降至 1 年，并取消非核心区限购。同时，首付比例均由此前的 20% 降至 15%，二套首付比例由 30% 降至 20%。两项均旨在进一步降低购房门槛，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

记者在位于深圳 " 非核心区 " 的一处网红楼盘看到，楼盘人气颇佳，有数十个车位的看房的停车场基本已经停满，还没走近大堂就已经可以听到喧嚣的讨论声。

在售楼大厅，同时看盘的五六组客人将沙盘围成了一圈，中间多个地产销售连珠炮式的介绍周边配套以及国庆期间的价格政策。在洽谈区，从样板间返回多组看房客人，正在与销售人员沟通价格折扣。

记者在探访该楼盘时，恰好碰上成交客户正在砸金蛋。" 房子我们其实已经看了很久，这一轮政策出来之后一些房子有折扣回收的趋势。我们家买房子是刚性的需求，想了想还是不再犹豫，买完安心过节了。" 这对客户对记者分享道。

" 我们这个盘近段时间一直都卖得比较好，8 月份拿下了深圳在售住宅的成交套数、成交面积双第一。不过，今天的客流量确实比此前更大一些，这还是个工作日。大部分的客户均为前期到访过的意向客户以及改善型客户，此前出于观望情绪或首付限制没有出手。" 销售人员告诉记者，" 价格方面，国庆期间基本还是维持此前的销售政策，暂时没有大的调整安排。"

在位于深圳 " 核心区 " 的另一处新楼盘，该楼盘虽然没有前一楼盘那样人声鼎沸，不过同样也有三四批客户正在与销售人员沟通楼盘情况。销售人员告诉记者，" 这个楼盘开盘一个多月，目前景观优质的大户型产品去化较好，目前关注价格优惠的客户数量还是比较多，不过暂时我们还是按照八五折的价格进行优惠折扣。"

同时，限售政策的松动也引发了不少市民的讨论。采访中，有市民告诉记者正在规划 " 卖旧购新 " 的计划。

在本次政策中，深圳降低了增值税免征年限，由 5 年降至 2 年；同时取消商品住房和商务公寓转让限制，在取得不动产权登记证书后即可上市交易。分析认为，深圳本次取消了限售，短期内或推动二手房挂牌量增加，但也有利于促进二手房市场活跃度提升。

价格政策有所分化

在价格层面，部分房企针对 " 十一 " 拟定了特别的促销计划。

有受访房企告诉记者，国庆公司指定房源在前期基础上额外享有九八折，成交后将再送家电礼包。

中国房地产业协会近日也呼吁，各地房地产业协会及相关社会组织应立即行动起来，集中力量在今年 10 月份联合有关的社会组织机构，动员支持 100 个以上城市参与商品房促销活动。

不过在政策出炉后，也有一些楼盘流露出 " 稳价 " 的意图。部分受访房企表示，将在国庆期间维持现有推盘节奏，不做更大规模的让价。

有中介告诉记者，在新政发布后，一些在售楼盘虽然仍整体维持 85 折的折扣幅度，但是一些组合优惠已经收回，当下购买价格较政策发布前其实有了一点提升。二手房市场也有类似，" 在今天，我们门店 15% 的挂牌客户已经来电，计划上调其挂牌的二手房房价。" 中介人士透露。

事实上， 保价乃至升价的声音在近期颇为常见。保利发展旗下多个城市项目近日公布了 " 保价计划 "，如果未来同类房屋的销售折扣低于当前折扣，买方可以无理由退房。9 月 28 日，河南本地房企卓凯置业发布通知称，自 9 月 30 日 24 时起，旗下楼盘常绿金水宸苑的在售房价全线上涨 2%，该项目位于河南郑州核心区域金水区。

中指研究院企业研究总监刘水认为，当前很多城市房价出现明显下跌，房价下跌，购房者就不愿意进场出手。如果承诺 " 保价 "，就打消了购房者对房价下降的顾虑，消除购房者观望情绪，有助于项目的营销去化。整体来看，房企 " 保价 "，有助于购房者稳定房价预期，传递行业发展信心。

不过有房企人士告诉记者，折扣走量仍然是主旋律，毕竟和主体的折扣架构框架相比，一些组合优惠、赠送礼包其实绝对金额并不高，保价乃至涨价更多的目的还是在于在引导购房者预期。

业内期待 " 银十 "

刚刚过去的 " 金九 " 成色不佳，政策密集出炉后的 " 银十 " 成为市场瞩目的焦点。

以深圳市场为例，根据中指数据库监测，9 月 1 日至 26 日，深圳新房住宅成交 1410 套 /14.40 万平方米，成交套数环比下跌 34.11%，成交面积环比下跌 37.04%，成交套数同比下跌 7.60%，成交面积同比下跌 6.07%。

深圳市房地产中介协会提供的数据显示， 2024 年第 39 周全市二手房（含自助）录得 966 套，环比增长 22.9%。 该协会协会表示，本周受前期国家层面利好政策预期影响，二手房录得量出现一定程度回升，随着 9 月 29 日深圳具体优化政策的落地，相信后期市场活跃度会出现回升。

上周以来，积极政策密集出台对市场情绪产生了积极影响，居民置业意愿出现一定好转，部分项目咨询量、带看量也出现了明显回升。根据中指监测数据，9 月 24 日至 29 日期间，一线城市日均成交数据较 9 月 1 日至 9 月 23 日均略有好转，但整体尚不明显。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，目前，深圳楼市需求疲软、信心偏弱，购房者观望情绪浓厚，二手市场持续的以价换量对新房市场也产生了一定冲击。而本次政策调整将提振居民购房信心，有望带动购房需求的释放，形成非常好的市场预期，10 月深圳楼市成交或将提升。

龙湖集团深港公司营销负责人也告诉记者，伴随着购房门槛持续降低，会有更多资金有限、想买二套房客户上车，近两天销售员接到了非常多客户咨询，市场已出现较好的反馈。" 深圳居民买房换房的需求还未充分挖掘，新政到来会迎来一波小阳春。" 该负责人表示。

中国房地产业协会呼吁，房地产开发企业要充分利用好 " 十一 " 假期等时间窗口，为广大置业群众搭建良好的购销平台，切实促进商品房销售。促销活动应力争取得实效，实现量价齐增。

同时，从政策储备来看，几个一线城市后续或仍有一定的放松空间。 比如深圳仍可能全面取消限购政策；地方国企收储已建成未售新房的配套政策出台，进一步打通收储价格撮合难度大、收储资金成本高等收储卡点问题；金融机构、政府部门降低交易佣金、交易税费、房贷利率等，未来更多稳市场的政策仍值得期待。