去过的地方多了，不仅看的楼盘多了，见识到的现象越来越多之后
一些点状案例开始串联成面，值得此时此刻来和大家探讨
那些点状现象所表达的观点如果指向一个方向，那么有可能就是一个需要引起我们重视的趋势
事先声明，以下内容只是我主观判断
但是基于我大量的市场调研，我觉得还是值得放在心上认真看一下的
有几个趋势各位可以看下
01
越来越多的城市开始推进四代宅技术
我去过的城市，福州、成都、南京、苏州……都有四代宅理念的项目开始入市
什么是四代宅
大概意思就是在高层建筑里也需要融入花园、露台这样的户外空间
关于这个概念定位其实不重要
更加重要的是在这个概念下各个项目可以合理合法合规的打造大阳台以及露台的空间
这件事的意义在于，提升了单套户型的室内舒适度和观感
以及严格意义上这些空间都有 50% 或者 100% 的附赠
对于用户而言也是某种红利制度
在楼市狂热的时候这些空间会变相推高房价
但是在当下如此惨淡的氛围中，更好的附赠一定是推动客户成交的直接要素
这件事在过往的市场中也有发生过
2009 年前后的上海，也是基于对于阳台和设备平台的空间没有明确的要求，但是上海又要求 7090 政策，所以一时间大量的空中花园、入户花园等概念疯狂进入市场
这种创造出来的第三个房间成为了满足用户需求的重要载体
我一直建议各个城市需要更快程序的引入四代宅的概念，这对于楼市来说的意义胜过一百次的房贷利率调整
02
第二个变化，可能会更加隐晦，但是确实也在发生
我们在广州、武汉、重庆、长沙（看看我每天忙的）的城市相对核心区域发现，开始有低容积率的住宅地块的出让
这里说的低容积率不是说出 1.0 以下的容积率，而是接近于 2-2.5 左右的容积率住宅开始进入市场
这个容积率地块进入市场绝对是震撼的
因为这些二线城市在过去 15 年的时间都是接近 4 左右的容积率
这也是为什么会有那么多塔楼和裙房的原因
伴随着这些适度容积率的地块进入，瞬间就激活了当地市场
目前我们观测下来，这些容积率不高的项目，都引起了市场的热捧
可以看出客户对于过高容积率的地块是苦不堪言
而对于一线城市，容积率的分配也开始有所变化
比如我们在上海看到了青浦开始出现 1.0 以下容积率的住宅出让
这意味着什么，意味着郊区可以正儿八经的打造别墅类产品
从此郊区同样也拥有了吸纳城市塔尖购买力的可能
在很长一段时间伴随着城市轨交的发展以及对应的商业配套落地，郊区已经完成围绕着刚需年轻人口的导入和开发
这部分需求基本已经完成，但是针对于郊区别墅生活的塔尖购买力基本被抑制了 10 年以上的周期
很明显这部分趋势也会伴随着土地出让节奏的调整有所改变
03
第三个，我相信很多朋友也有发现，包括购房者，就是上海最近在市中心出现了风貌保护建筑
什么是风貌保护建筑
其实保护建筑也分等级的，有的必须永久保留的，有的可以原拆原建，有的可以拆掉重建，但是重建的项目必须要保留文化保持建筑的一些痕迹
关于定义是其次的，但是在产品形态上意味着上海市中心可以出现大量的别墅了
这个政策口子本质上也是填补了市场的某种供应的空白
市中心也可以配合复合地块出让低密度的别墅产品
在供给侧方面已经创造了一些出现塔尖作品的可能
04
第四个，当然也是最近的，我们专门做过推送解读（详情看超链接）
就是上海重新定义了中小套户型的面积
多层 100 平米，小高层 110 平米，高层 120 平米
配比也有一定的调整：中外环间区域不低于 70%，中环以内区域不低于 60%，新城和南北转型重点区域不低于 60%，外环外其他区域不低于 50%
这个政策的调整也就意味着，不论哪个区位的地块，都有理论上做更大户型的可能
这个可能在之前是不存在的
存在着一刀切的 7090，现在面积放松，比例放松，就是在所有的地块都允许提供更好的改善类产品
这件事在上海也会达成产品面的共识
05
好，以上四件事，连起来大家看到的是什么
最大的变化毫无疑问是土地端的变化
而且是大量点状城市都在集中性的发生土地端的变化
这种变化的本质就来自于：让有钱人买到合适的房子，让改善用户得到真正的实惠
不知道各位是不是能理解我说的这句话
当下的楼市毫不夸张的说，当刚需越来越匮乏的现在，最大的购买力一定是改善，最坚定的购买力一定是塔尖有钱人
如果这两类客群的需求没办法激活，试图在现在撬动刚需的购买意愿，其实是很难的
而对于改善和塔尖
置业放缓的根本问题不是来自购买力
而是购买力和市场供应的不匹配
楼市最大的问题我到现在依然认为不是需求的问题，而是如何激活需求的问题
而如何激活需求不是价格的问题
而是产品的问题
楼市在过去 20 年有过很漫长的上升期，在上升期的时候针对于产品侧其实有且只有一个主旋律：
因为需求太火爆，因为土地段供应稀缺，所以如何在稀缺的单位土地更好的产生出足够多的套数满足市场是唯一重点
所以我们看到了一块地希望尽量出让中小套户型，我们看到郊区出让普通高层容积率地块，二三线城市单位土地的容积率顶到 4 以上，以及限制阳台的面积防止开发商逐利
很多政策都是基于这样的背景下产生的
在楼市火爆的时候缓解了市场的供应
但是在楼市冷淡的时候，供应和需求的不匹配也就暴露了出来
现在土地需要解决的就是打破这样的不匹配，让市场决定产品形态
我一直觉得很多的政策因为需要解决问题都有出台机制，但是往往忘了退出机制
所以在楼市变差的时候也只是想着如何降低首付如何减少税费这些侧面方式
但是最重要的还是需要完成供给侧改革
而当下我看到的，虽然不是一呼百应的政策宣发，但是我确实感受到了市场正在进行供给侧改革
每个城市需要在因城施策的背景下看到核心问题
抓紧在土地端完成政策性松绑，这才是真正的因城施策，因地施策
也需要开发商的支持和重视，上海的风貌保护建筑就是如此
非常可惜的事，当下开发商几乎都低估了这种产品
总觉得因为又是市中心又是别墅一定很好卖，所以在产品规划上并没有投入足够的态度，以及定位上也简单的用了地段 + 资产的概念模糊
从而导致上海大量的风貌项目直接不受认可
我看了一圈觉得还不错的风貌保护建筑的项目可能一只手都数的过来
还是低估了
面对一个巨大需求空白之后的潜意识低估
但是本质上这不是政策的问题，而是企业的问题
所以也希望拿到其他合适地块的企业要慎重
不论是市中心的别墅还是郊区的别墅还是二线城市的低容积率地块，都应该重视和谨慎
现在的市场就是不论什么样的地块，产品都要拿出十万分的精神去打造，产品解读要花十二万分的态度去分析，客户才会认可
在面对足够好的地块的时候才能够做出真正的利润，做出真正的单盘主义
06
楼市的下一步应该如何
第一当然是开发商有足够的意识拿出塔尖作品，做出真改善项目
第二城市面也需要对品质类产品给到定价支持，允许好项目拿好价格，允许好项目给到更多的流程支持
楼市发展到现在，土地、城市、房企已经咬合的很紧了，必须要一同努力才能唤醒需求觉醒
很多时候需求就需要从 0 到 1 的推动，但这个推动肯定不在利率，首付之类的，甚至都不在价格
本质还是在产品
产品的背后是土地政策的市场化以及产品打造的极致化
这条路不是个选择题，而是个是非判断题
只有选择一边然后坚定的走下去，这才是根本的根本
希望这篇文字可以被更多的看到以及更多的讨论，舆论的发声也是让楼市进入良性循环的重要力量
毕竟大家吃的都是一碗饭
以上为正文，来自真叫卢俊
这是真叫卢俊公众号的第5529篇原创文章
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